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Baurichtlinien genereller Überblick....
- Wo kaufen auf Mallorca? -

Genereller Überblick über die Baurichtlinien für Mallorca

 

Sehr geehrte(r) Kaufinteressent/in,

heute möchten wir Ihnen einen groben Überblick darüber darlegen, wie es sich mit der baurechtlichen Situation bei Grundstücken auf Mallorca verhält.

Generell unterscheidet man zwischen Grundstücken in einer Urbanisation/Wohngebiet und ländlichen Grundstücken - den sogenannten Finca-Grundstücken. Hierbei gelten gänzliche unterschiedliche Regeln.

I. Was gilt generell für Grundstücke in urbanen Wohngebieten

In Wohngebieten rund um die jeweiligen Gemeinden existiert ein ausgearbeiteter Bebauungsplan der entsprechenden Gemeinde, worin die Auflagen für die mögliche Bebauung vorgeschrieben sind. Der Bebauungsplan der jeweiligen Städte und Gemeinden regelt, z.B. in Palma oder in Dörfern wie z.B. Cala Pi/Vallgonera, Andratx oder Santa Ponsa, regelt die mögliche, bebaubare Geschosshöhe, Grenzabstände, Dachneigung und vieles mehr - wie in Deutschland auch. Baugrundstücke sind oftmals mit einer Größe zwischen 700 m2 - 1.250 m2 vorparzelliert, in Ausnahmefällen auch größer oder kleiner. Diese Grundstücke in den jeweiligen Wohngebieten dürfen meistens zu 40 - 60 % bebaut werden.

II. Die Baugesetzgebung für Fincagrundstücke unterliegt ganz anderen Gesetzen - Die sogenannte "Finca-Parzelle"

Freies Bebauen ländlicher Grundstücke ist noch möglich, wenn Sie über ein Baugrundstück ab 14.200 m2 verfügen, welches nicht in einer Naturschutzzone liegt. Je nach Flächennutzungsplan der jeweiligen Gemeinde, werden für eine Bebauung, statt 14.000 oder 15.000 m2, auch teilweise Mindestgrößen von 30.000 oder 50.000 m2 verlangt, z.B. an Waldgebieten. In der ersten Linie am Meer sind 200.000 m2 erforderlich.

Die vielen Naturschutzgebiete, Wasserschutzzonen u. Bergkuppen sind natürlich nicht bebaubar, und genau darauf muss man beim Grundstücksankauf unbedingt achten - Damit man sein Traumgrundstück auch tatsächlich bebauen kann und das Haus dorthin positionieren, wo man es sich am meisten wünschen würde.

Nicht jedes Grundstück, das auf dem Markt angeboten wird, ist auch bebaubar. Ebenfalls muss ein vorhandener Meerblick nicht gleich das sein was man sich darunter vorstellt - auch wenn dieses oft versprochen wird. Die Gesetzgebung kann im Einzelfall viel komplexer sein und unterliegt weiteren Richtlinien.

Was darf man auf mallorquninischem Land und Boden bauen?

Ein Finca-Grundstück darf nur 2-geschossig, mit einer Höhe von max. 7 je nach Gemeinde 8 m, mit einem reinen Einfamilienhaus bebaut werden. Nebengelasse, dürfen max. 40 % des geplanten Haupthauses ausmachen, dazu zählen z.B. Garagen, Carports, diese dürfen nur in einem zusammenhängenden Trakt sep. gebaut werden.

In der Regel dürfen 2 % der Grundstücksfläche bebaut werden. Zum Beispiel: bei einem 15.000 m2 Grundstück, entsprechende 300 m2.

Versiegelte Flächen sind mit bis zu 3 % der Grundstücksfläche maximal angegeben. Dazu gehören die Grundfläche der Gebäude, der Pool und die gepflasterten Terrassen/Wege. Ein Beispiel: 15.000 m2 Grundstück = 450 m2 versiegelte Fläche, entsprechen z.B. 200 m2 Grundfläche inkl. Porche für das Haus, 50 m2 für die Poolanlage (z.B. 10 x 5m) und für Terrassen und Wege verbleiben max. noch 200 m2.

Die Aufteilung bleibt Ihren Wünschen überlassen. Sollten sich Ihre Wünsche aber nicht mit 15.000 m2 abdecken lassen, so sollten Sie von vorne herein direkt nach einem größeren Bauplatz suchen. Es gibt noch einige Ausnahmenn. Je nach Gemeinde dürfen einige wenige Grundstücke noch mit 3 % und 4 % versiegelter Flache bebaut werden. In der Gemeinde Algaida/Randa aber nur 2 % total inkl. Terrassen und Pool. Dort reicht ein 14.000 m2 großes Grundstück für eine vernünftige Bebauung nicht mehr aus. Hierfür dieses Beispiel:  200  m2 Haus auf 2 Etagen, 50 m2 Poolanlage, 130 m2 Terrassen, damit wäre das Grundstück in der Gemeinde Algaida am Limit. 

Maximal darf das neue Haus, überall im Außenbereich, auf dem Land jedoch nicht mehr als 500 m2 groß werden, auch wenn Sie über eine 100.000 m2 Parzelle verfügen würden. Mindestens muss das Grundstück über 14.000 m2 verfügen, auf kleinere Parzellen gibt es keine Baugenehmigung, mehr seit 1999. Wenn Ihnen also jemand erzählt, sein Grundstück mit z.B. 8.000 m2 im Aussenbereich hätte eine gültige Baugenehmigung so stimmt das nicht. 

Genehmigungsverfahren, Gültigkeit einer Baugenehmigung und Verlängerung einer bestehenden Baugenehmigung

Grundstücke, die über keine gültige Baugenehmigung verfügen, sollten mindestens mit einer genehmigten Bauvoranfrage der Gemeinde gekauft / gegengeprüft werden. Diese Vorabinformation ist amtlich und in diesem Dokument, schreibt Ihnen die Gemeinde vor, wie auf der Parzelle gebaut werden kann (2 oder 3 %) und mit welcher Gebäude-Höhe.. Wenn Sie Ihr Traumhaus z.B. mit unserem Hausarchitekten (ist in der Masse günstiger) geplant und eingereicht haben, müssen Sie mit einer Genehmigungszeit von ca. 10-12 Monaten rechnen.

Unsere Bauzeit, beträgt dann ebenfalls noch einmal 8 - 10 Monate, je nach Objektgröße. Wir bieten auch ständig bereits im Bau befindliche Immobilien mit relativ kurzer Fertigungszeit an. Möchten Sie den Entwurf einer bestehende Baugenehmigung umplanen und damit schneller zu Ihrer Mallorca Immobilie kommen, so darf die bereits bestehende, genehmigte Altplanung (sofern es schon eine Bau-Lizenz gibt) um max. 20 %  vergrößert oder verkleinert werden, sonst entsteht eine neue Planung und damit muss ein neuer Bauantrag gestellt werden. Eine Baugenehmigung ist max. gültig 5 Jahre, danach muss entsprechend der neuen Gesetze neu eingereicht werden. Innerhalb dieser 5 Jahre muss das Haus fertiggestellt sein.

Schon seit 1998 haben wir (B&C) uns speziell auf die Fincabebauung auf dem Land spezialisiert. Natürlich gibt es auch noch jede Menge Feinheiten:

• Hangbebauung

• Feuerschutzzonen müssen eingehalten werden

• Löschteiche müssen teils mit gefertigt werden

• Bauabstände zu Waldflächen oder Grenzabstände, z.B. zum Nachbarn (10 m)

• Altbauten fließen in den Gesamt-Neubau-Bestand max. 500 m2 ein.  

Wo kaufen auf Mallorca?

Wir meinen das man die Einflugschneise (Santa Eugenia, Pina, Sencelles, Costix, seitlich von Santa Maria, Consell und Sineu, auf Grund des Fluglärms auf jeden Fall meiden sollte.
Die Gemeinden Muro, Santa Magalida, Ca´n Picaforte u. rundum Alcudia sollten Sie meiden wegen der Mücken. Die schönen Sumpf- u. Vogelschutzgebiete dahinter oder davor sind natürlich auch Brutstätten für Mosquitos.
Gleiches gilt im Süden hinter dem Es Trenc-Strand, wo sich Salinen befinden.

Die Tramuntana die Berge (von kurz hinter Andratx über Dea, Valdemosa bis Pollenca, ist Welt-Kulturerbe geworden, eine Finca-Bebauung für Neubauten ist nicht mehr zulässig.
Wenn Sie also eine Finca bauen möchten Nähe Palma, empfehlen wir: Llucmayor, Algaida, Montuiri, 15 - max. 20 Minuten in die Altstadt, Strände: Es Trenc, Playa de Palma, im selben Radius. Die Küste im Norden oder Osten ca. 25-30 Minuten.

Wenn Sie ans Meer möchten, ist die schöne Ostküste mit den schönen Häfen, Cala Figueras, Porto Pedro, Cala d´Or, Porto Colom und Porto Cristo unser Tip. Siedeln sich sich dort in der Mitte an Porto Colm oder Porto Cristo, gute Anbindung über die Bundesstraßen oder die Autobahn. Die Ostküste ist die Region mit den niedrigsten Niederschlag, der Gegensatz dazu ist die Tramuntana mit bis zu 7 x soviel Niederschlag und bis zu 8 Grad weniger, was im Winter stört.

Die schönsten Buchten der Insel finden Sie ebenfalls an der Ostküste. Siehe unser Kalender 2012.

Wir prüfen, kaufen und beplanen heute schon die Grundstücke für Morgen.

Für Sie als Neubauinteressent heißt das zum Einen:

• Heute noch 1a Lagen zu erschwinglichen Preisen beziehen

• Gewissheit über die baurechtliche Situation

• Verringerung der langwierigen Vorlaufzeit des Genehmigungsverfahrens

• Kurzfristiger Baustart für die Mallorca Immobilie

 

Natürlich beraten wir Sie auch für ein selbsterworbenes Grundstück und bebauen dies als beständiger Bauunternehmer "schlüsselfertig und zum Festpreis".

Um ein Bauvorhaben ohne nicht kalkulierte Zusatzkosten und ohne Überraschungen erfolgreich zu Ende zu bringen, stehen wir (B&C) Ihnen und vielen anderen Kunden zur Verfügung. Mit einer Kombination aus namhaften und ausgewählten Architekten, erstklassigen Anwälten, die sich im Gebiet Neubau, Altbau-Legalisierung, Gesa-Stromprojekte etc. spezialisiert haben, und einem soliden Bauträger wie die Beach & Country (B&C), können Sie sich entspannt zurücklegen und sich auf Ihren Ersteinzug in Ihrer eigenen Mallorca Immobilie freuen.

- Mit B&C haben Sie die Chance Ihr Bauvorhaben deutsch-sprachig ohne Missverständnisse seriös zu realisieren. -

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